解读两会调控政策 告别“一刀切 ”

2014年3月6日十二届人大二次会议3月5日在人民大会堂开幕，两会报告中多处涉及房地产行业的内容，引发房地产业内人士的广泛解读。不少业内人士表示，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。

关于房地产调控政策

两会报告中重申中国将遏制房地产投机。提出针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

业内解读：

“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明官方的态度是，即便要是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面退出。

共有产权房供应方面较有新意，意味着将上海经验向推广。实质仍是经适房，只不过产权清晰后，在退出时可避免许多纠缠。

有房地产首席分析师称：继续抑制房地产投资，表明楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但“一刀切”的政策不会再出现。

也有权威人士称：分类调控，告别一刀切。针对不同城市分类调控，也即房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。

关于保障房建设

两会报告中提到：完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。

创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

业内解读：

有关人士称：报告中提高大城市保障房比例，创新政策性住房投融资机制和工具等新提法，表明政府在住房保障问题上也将体现差异化政策，因地制宜避免简单化一刀切做法；同时在保障房建设领域也要运用市场化思维和手段。

此外，政府工作报告中提出的要更大规模加快棚改和城中村改造，并将其列入三个1亿人目标，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。

保障房目标与任务非常明确，而且作为整个房地产工作的重中之中，棚户区改造仍是保障房中的重点，未来几年二三线城市将是棚改、旧改的主战场。提高大城市保障房比例，具有新意，主要方向是通过公租房，也让外来务工人员受益。

创新政策性住房投融资机制和工具。起到代为保障房投资提供融资便利，比如发债、信托、平台贷等。另外是为建立住房政策性银行做铺垫。

从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，坚持做好保障性住房工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

关于房地产税立法等相关工作

两会指出，做好今年政府工作，要以深化改革为强大动力，以调整结构为主攻方向，以改善民生为根本目的，统筹兼顾，突出重点，务求实效。其中，抓好财税体制改革这个重头戏。推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

业内解读：

三中全会已明确提出推进房地产税立法与改革。这里重申而已。房地产税立法，仍以持有税为核心，但涉及亿万家庭，慎之又慎。上海重庆二地试点，经验显然不够，估计还得增加试点。人大立法流程长，估计草案会向全社会征求意见，三年内难见法律，也不会开征。

关于城镇化问题

两会指出，城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托，坚持城镇化发展道路。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

业内解读：

新型城镇化的特点是以人为核心，“三个1亿人”目标将极大地改变我国城镇格局与城乡面貌。

从2013年开始，农村土地流转改革试点已经开启，未来这是农村土地改革的重要方向，土地流转率的提高对房地产行业是一种长期利好。

此外，两会还指出今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。

据分析称，这是总理政府工作报告中首次提出此项要求，显示中央将强化对土地和耕地保护的监管要求和督查力度。